全國(guó)兩會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)新政策,兩會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的影響

兩會(huì)剛剛召開(kāi)(3月3日政協(xié)會(huì)議；3月5日人大會(huì)議)，但房地產(chǎn)的相關(guān)政策已經(jīng)出的如火如荼，從中央到地方，都好像被人趕著一樣出臺(tái)各類相關(guān)政策。

　　短短兩個(gè)月的時(shí)間，中央已經(jīng)出臺(tái)了7個(gè)政策，分別在降低首付、稅費(fèi)調(diào)整、土地監(jiān)管等方面給予了明確指示。

　　地方政策更是密集異常，僅春節(jié)過(guò)后，就已經(jīng)有7省8城陸續(xù)出臺(tái)政策。

　　中央出臺(tái)政策不僅時(shí)間早力度也大，我對(duì)今年報(bào)以最大期望的兩個(gè)政策之一，首付款調(diào)低政策已在2月2號(hào)出臺(tái)。另一個(gè)關(guān)于房貸利息抵扣個(gè)稅政策，由于程序繁瑣，尚未修訂完成。更令人意想不到的是，春節(jié)之后，契稅和營(yíng)業(yè)稅等稅收方面政策也緊跟出臺(tái)。如果從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這些政策一般都會(huì)在三月底才出，這次趕到了春節(jié)前后，比以往出得都早。而地方政府也積極跟進(jìn)，從已出臺(tái)政策來(lái)看，救市手段大致可以分為：鼓勵(lì)農(nóng)民購(gòu)房(給予補(bǔ)貼)、加大棚改貨幣安置化比例、發(fā)展租賃市場(chǎng)、打通商品房和保障房通道等方面。地方政府基本都在利用這些政策手段來(lái)大張旗鼓的“去庫(kù)存”。

　　當(dāng)然也有個(gè)別“不和諧的聲音”，例如北京、上海、深圳都出臺(tái)了相應(yīng)限制性政策。其中上海市住建委就表示要嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策；北京通州也宣布二手房非住宅暫停辦理；而深圳自4月1日起也將例行更新房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格(考慮到去年房?jī)r(jià)暴漲，評(píng)估價(jià)肯定會(huì)較大幅度調(diào)高)。三個(gè)城市的政府主要是希望通過(guò)這些政策來(lái)遏制愈來(lái)愈高的房?jī)r(jià)，特別是年后，這些區(qū)域的房?jī)r(jià)有一種按耐不住上漲的沖動(dòng)，也讓地方政府萬(wàn)分焦慮。

　　全國(guó)又快又猛出臺(tái)政策的最核心原因，我想還是今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力所致。去年年末的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速已經(jīng)降到三年最低，為1%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不僅沒(méi)有貢獻(xiàn)反而大拖后腿，9.6萬(wàn)億的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額又占到GDP的14%。因此，只有確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的穩(wěn)定增長(zhǎng)，才能夠穩(wěn)住當(dāng)前下滑的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，否則，即使今年GDP的目標(biāo)下調(diào)到6.5%，也是很難完成的。在這種背景下，自然要出臺(tái)相關(guān)救市政策。而中央和地方不約而同的把政策切入點(diǎn)放在去庫(kù)存上，無(wú)論是供給側(cè)改革還是需求端促進(jìn)，目標(biāo)都是希望通過(guò)去化庫(kù)存讓開(kāi)發(fā)企業(yè)重拾拿地?zé)崆?土地購(gòu)置面積下降31.7%)，然后刺激新開(kāi)工增長(zhǎng)(新開(kāi)工下降14%)，最終保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的穩(wěn)定。(從目前情況來(lái)看，如果不采取一些措施的話，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速掉到“0”是大概率事件。

　　目前來(lái)看，政策雖然密集，但我認(rèn)為主要有四個(gè)問(wèn)題。

　　第一，地方救市政策有一點(diǎn)病急亂投醫(yī)，部分城市還出現(xiàn)政策“一日游”，即尚未實(shí)施已被取消的情況。比如廣州的“跨區(qū)首套”契稅優(yōu)惠政策日被暫停實(shí)施，特別典型的則是沈陽(yáng)零首付政策。去庫(kù)存固然重要，但不能為了去庫(kù)存而埋下更大的隱患。目前首付已經(jīng)調(diào)到20%，我認(rèn)為調(diào)到10%也未嘗不可，但絕對(duì)不能采用零首付方式，更不能把零首付方式用在剛畢業(yè)的大學(xué)生身上(沈陽(yáng)被叫停新政對(duì)畢業(yè)未超過(guò)5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購(gòu)買商品房的，實(shí)行“零首付”政策)，這就相當(dāng)于美國(guó)次級(jí)貸的中國(guó)版，甚至比美國(guó)來(lái)的更加激進(jìn)。

　　第二，政策當(dāng)中行政干預(yù)較多，市場(chǎng)化手段偏弱。比如各地都提到收購(gòu)商品房做保障房來(lái)去化庫(kù)存，這種模式就存在巨大的尋租可能，也是對(duì)社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)，并且程序上也存在一定瑕疵。

　　第三，目前政策僅限于供給和需求兩端，對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際支持并不明顯。特別是在三四線城市，目前開(kāi)發(fā)企業(yè)做項(xiàng)目大多虧損，但政府在稅費(fèi)方面卻未能給予任何減免。而之前我多次提到的暫停預(yù)繳企業(yè)所得稅和土地增值稅，也沒(méi)有任何一個(gè)地方政府跟進(jìn)。讓這些城市的開(kāi)發(fā)企業(yè)在賠錢的情況下，還要預(yù)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，情何以堪。

　　第四，從當(dāng)前情況來(lái)看，強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱的局面并不會(huì)因?yàn)檎�策而改變，也就是說(shuō)政策改變不了市場(chǎng)。政策只會(huì)讓供求關(guān)系衡的市場(chǎng)更加活躍，但無(wú)法令供遠(yuǎn)大于求、市場(chǎng)低迷的城市一夜之間改變供求關(guān)系。地方政府千萬(wàn)不要認(rèn)為，今天就可以靠行政手段改變市場(chǎng)。

　　相信兩會(huì)之后，還會(huì)有一系列政策出臺(tái)，我的意見(jiàn)還是希望政策能更加市場(chǎng)化。

　　建議一，對(duì)于房貸利息抵扣個(gè)稅應(yīng)加快進(jìn)程，盡快出臺(tái)。該項(xiàng)政策對(duì)中端以上的房屋去化起到舉足輕重的作用。建議二，部分城市應(yīng)在供給側(cè)馬上暫停土地供應(yīng)。既然供求已經(jīng)完全失衡，就不要抱有僥幸心理。土地去化周期超過(guò)5年以上的城市，我建議都應(yīng)該暫停當(dāng)前土地供應(yīng)，等到市場(chǎng)供求趨于衡之后，再行恢復(fù)。建議三，還要多考慮企業(yè)的相關(guān)利益，特別是在三四線問(wèn)題城市，暫停預(yù)繳土增稅和所得稅應(yīng)該是這些城市地方政府首先要去做的事情。

　　毋庸置疑，從開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)變成了“政策市”，在整體市場(chǎng)供大于求、在房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到至關(guān)重要的狀況下，政策必然會(huì)在市場(chǎng)中起到巨大推動(dòng)作用，但還是要注意，市場(chǎng)的問(wèn)題最終還要交還給市場(chǎng)自身來(lái)解決